[도시계획] 용도지역, 용도지구, 용도구역

 

 

용어의 정의

용도지역, 용도지구, 용도구역은 도시의 토지를 관리하기 위한 방식을 의미한다. 먼저 이러한 용어는 법에서 지정하므로 법적으로 어떻게 말하고 있는지 살펴봐야 한다. 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에 따르면, 

• “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
• “용도지구”란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
• “용도구역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

구분이 좀 헷갈릴 수가 있는데, 용도지역이 가장 상위구분이고, 용도지구는 용도지역의 구분을 보완하며, 용도구역은 용도지역과 지구를 보완한다고 생각할 수 있다. 

 

용도지역

용도지역이 가장 상위 구분으로 간단히 말하면 토지의 종류가 기준의 구분이 된다. 용도지역은 크게 네 가지 종류로 지정이되는데, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이다.각 용도지역은 건폐율, 용적률, 건축물의 용도, 종류, 규모 등이 다르므로 법에서 정하는 기준에 따라 적용해야 한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조를 보면 이 구분을 보다 세분화해서 보여준다. 

 

용도지역의 구분

 

구분				설명
도시 지역	1. 주거지역	가. 전용주거지역 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역	(1) 제1종전용	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
			(2) 제2종전용	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		나. 일반주거지역 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역	(1) 제1종일반	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
			(2) 제2종일반	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
			(3) 제3종일반	중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		다. 준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
	2. 상업지역	가. 중심상업지역		도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		나. 일반상업지역		일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
		다. 근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
		라. 유통상업지역		도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
	3. 공업지역	가. 전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
		나. 일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
		다. 준공업지역		경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
	4. 녹지지역	가. 보전녹지지역		도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
		나. 생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
		다. 자연녹지지역		도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
관리 지역	가. 보전관리지역			자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	나. 생산관리지역			농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	다. 계획관리지역			도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역				일반적인 농업 및 임업을 위한 지역
자연환경보전지역				자연환경의 보존 및 보호를 위한 지역

 

 

용도지구

용도지구는 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 용도지구는 용도지역의 규정을 조정하여 용도지역제를 보완하는 구분이다. 일반적으로 용도지역이 토지에 관한 구분을 의미하는 거라면 용도지구는 토지내 세워지는 건축물에 대한 제한을 목적으로 한다. 용도지구는 크게 8가지 구분으로 나뉘어지며, 각각에 대한 설명은 아래 표와 같다. 

 

용도지구의 구분

 

 

구분		설명
1. 경관지구	가. 자연경관지구	산지ㆍ구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구
	나. 시가지경관지구	지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
	다. 특화경관지구	지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
2. 삭제 <2017. 12. 29.>
3. 삭제 <2017. 12. 29.>
4. 방재지구	가. 시가지방재지구	건축물ㆍ인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
	나. 자연방재지구	토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
5. 보호지구	가. 역사문화환경보호지구	문화재ㆍ전통사찰 등 역사ㆍ문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	나. 중요시설물보호지구	중요시설물(제1항에 따른 시설물을 말한다. 이하 같다)의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구
	다. 생태계보호지구	야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
6. 삭제 <2017. 12. 29.>
7. 취락지구	가. 자연취락지구	녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
	나. 집단취락지구	개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
8. 개발진흥지구	가. 주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
	나. 산업ㆍ유통개발진흥지구	공업기능 및 유통ㆍ물류기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
	다. 삭제 <2012. 4. 10.>
	라. 관광ㆍ휴양개발진흥지구	관광ㆍ휴양기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
	마. 복합개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
	바. 특정개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

 

 

용도구역

용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 보완하는 구분으로  시가지의 무질서한 확산을 방지하고, 계획적이고 단계적으로 토지이용을 도모하며, 토지이용의 종합적 조정 및 관리 등을 위해 행위를 규제하는 데 초점을 둔다. 행위 제한은 크게 다섯가지로 구분할 수 있으며, 아래 그림과 표를 통해 내용을 확인할 수 있다. 

 

용도구역의 구분

 

용도구역	지정권자	설명
개발제한구역	국토교통부장관	도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
도시자연공원구역	시도지사, 대도시 시장	도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ꞏ휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
시가화조정구역	시도지사	도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적ꞏ단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역
수산자원보호구역	해양수산부장관	수산자원을 보호ꞏ육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지
입지규제최소구역	도시군관리계획의 결정권자	도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 지역